专题二十八　建筑工程与房地产

一句话

建筑企业的资质是“等级 + 专业”的双重限制，越级承接的合同可能无效；房地产企业的核心是“预售条件”与“预售资金监管”。

这个行业有两类主体，尽调重点完全不同：建筑企业看资质与业绩，房地产企业看土地与五证。

建筑企业查什么

第一组：资质

• 施工总承包资质（类别：建筑工程、公路工程、铁路工程、港口与航道工程、水利水电工程、电力工程、矿山工程、冶金工程、石油化工工程、市政公用工程、通信工程、机电工程等；等级：特级、一级、二级、三级）
• 专业承包资质（类别众多，如地基基础、起重设备安装、预拌混凝土、电子与智能化、消防设施、防水防腐保温、钢结构、模板脚手架、建筑装修装饰、建筑机电安装、建筑幕墙、古建筑、城市及道路照明、公路路面、公路路基、公路交通、水利水电机电安装、河湖整治、输变电、环保等）
• 施工劳务资质（部分省份已取消，改为备案）
• 安全生产许可证
• 资质证书的有效期

第二组：人员

• 注册建造师（一级、二级）的数量与专业
• 技术负责人（职称、业绩）
• 中级以上职称人员
• 技术工人
• 上述人员的社保缴纳单位是否为该企业

第三组：业绩

• 近五年完成的工程项目
• 业绩是否在“四库一平台”可查
• 业绩的规模是否匹配资质等级

第四组：经营合规

• 是否有转包、违法分包
• 是否有挂靠（借用资质）
• 是否有围标串标
• 是否有拖欠农民工工资
• 是否被列入建筑市场“黑名单”

第五组：在建项目

• 项目清单（名称、业主、合同金额、进度、结算情况）
• 垫资情况
• 工程款回收情况
• 是否有停工、烂尾
• 是否有质量、安全事故

建筑企业怎么查

第一步：四库一平台核

全国建筑市场监管公共服务平台（jzsc.mohurd.gov.cn）可以查：

• 企业资质
• 注册人员
• 工程项目业绩
• 诚信记录（不良行为、黑名单）

这是最权威的核查渠道。要把平台上的信息与企业提供的材料逐项比对。

第二步：核资质与项目的匹配

一个常见的重大瑕疵：企业承接的工程超出了资质等级允许的范围（越级承接）。

按《建筑法》，越级承接的合同可能被认定无效。要看：

• 每个在建项目的规模（合同额、建筑面积、层数、跨度）
• 与资质等级允许的范围对比

第三步：核注册人员的社保

资质标准要求一定数量的注册建造师。常见问题：

• 建造师证书在该企业，但社保在别处（挂证）
• 建造师同时在多家企业注册

核查方法：看社保缴纳记录、看“四库一平台”的注册信息、看是否被标注“异常”。

第四步：核转包、分包、挂靠

查法：

• 看项目部的实际管理人员是不是本单位员工
• 看资金流向（工程款是否转给实际施工人）
• 看材料采购、设备租赁的合同主体
• 访谈项目经理和现场人员

第五步：核农民工工资

建筑行业是拖欠农民工工资的高发领域。要看：

• 是否开设农民工工资专用账户
• 是否实行实名制管理
• 是否缴存工资保证金
• 是否有拖欠记录、是否被列入欠薪黑名单

房地产企业查什么

第一组：五证

实务中讲「五证」，指的是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。但法定预售条件看《城市房地产管理法》第四十五条，是四项：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

注意：法条没有把「建设用地规划许可证」和「施工许可证」单列为预售条件，但缺这两证通常意味着规划、施工环节本身有瑕疵，实务中仍要查。把「五证」直接当成法定预售条件，是常见的表述不严谨。

第二组：土地

• 土地取得方式（招拍挂、协议出让、划拨）
• 出让金缴纳情况
• 土地用途、面积、容积率
• 是否闲置
• 是否抵押

第三组：项目

• 项目定位（住宅、商业、办公、综合体）
• 开发进度
• 预售情况（预售面积、预售款监管）
• 去化率
• 交付情况

第四组：资金

• 预售资金监管账户
• 开发贷
• 是否有挪用预售资金
• 是否有到期未偿还的债务

第五组：合规

• 是否存在违规销售（未取得预售证就收钱、捂盘惜售、捆绑销售）
• 是否存在虚假宣传
• 是否被处罚

房地产企业怎么查

第一步：五证逐项核

每个项目逐一核五证：

• 证号
• 发证机关
• 发证日期
• 证载内容（项目名称、位置、规模）与实际是否一致

第二步：预售资金监管核

预售资金要存入监管账户，按进度拨付。要看：

• 是否开设监管账户
• 预售款是否全部进入监管账户
• 是否有挪用（这是房企爆雷的常见原因）

第三步：土地与在建工程抵押核

房企普遍把土地和在建工程抵押融资。要看：

• 抵押给谁、金额多少
• 抵押率
• 是否影响后续销售和交付

第四步：交付风险核

• 已售未交付的套数与面积
• 交付时间
• 是否有延期交付、烂尾
• 监管账户余额是否够完成建设

现行规则

建筑

• 《建筑法》：资质管理、禁止转包、分包限制
• 《建筑业企业资质管理规定》（住建部令第 22 号，2015 年发布，2016 年、2018 年修正）
• 《建筑业企业资质标准》（建市〔2014〕159 号，2015 年 1 月 1 日施行，现行有效）。注意：2020 年发布过建设工程企业资质管理制度改革方案，之后也有修订征求意见稿，但正式施行的标准仍是 2014 年版，引用时不要写成「2023 年版」
• 《住房城乡建设部关于进一步加强建设工程企业资质审批管理工作的通知》（建市规〔2023〕3 号）
• 《保障农民工工资支付条例》（2020 年 5 月 1 日施行）

房地产

• 《城市房地产管理法》：土地使用权出让、房地产开发、房地产交易
• 《城市商品房预售管理办法》：预售条件与许可
• 《商品房销售管理办法》：销售管理
• 各地的预售资金监管办法

常见坑

坑一：越级承接。 二级资质承接了一级资质才能做的工程。合同可能无效，工程款可能收不回。

坑二：挂靠。 实际施工人是个人或无资质单位，借用企业资质。一旦出事（安全事故、质量问题），被挂靠企业要承担责任。

坑三：注册人员挂证。 建造师证书在企业，人不在。资质动态核查时会被发现，可能被撤销资质。

坑四：安全生产许可证过期。 没有安全生产许可证不能施工。过期未延续，在建项目要停工。

坑五：业绩造假。 为了资质升级，伪造工程业绩。一经查实，资质被撤销，且三年内不得再申请。

坑六：拖欠农民工工资。 被列入欠薪黑名单，影响投标资格。

坑七：违法分包主体结构。 把主体结构分包出去，合同无效。

坑八：房地产项目五证不全就预售。 没有预售证收钱，属于违法销售，可能被处罚、退款。

坑九：预售资金被挪用。 预售款没进监管账户，或者被抽走用于其他项目。这是房企爆雷的直接原因。

坑十：土地闲置。 拿地后长期不开发，被认定为闲置土地，可能被收回。

坑十一：在建工程抵押未披露。 抵押给银行，但销售时没告知购房人。影响网签和办证。

坑十二：商改住的合规风险。 商业用地建公寓出售，可能存在土地用途不符、无法办证、无法落户的问题。

WorkBuddy 怎么接

指令一：资质与项目匹配

以下是公司的资质证书（资质类别、等级、有效期）和在建项目清单（项目名称、合同金额、建筑面积、层数、结构类型）。请按《建筑业企业资质标准》判断：①每个项目是否在资质等级允许的承接范围内；②有没有越级承接的迹象；③资质证书是否在有效期内。逐项列出。

产出：资质项目匹配表。

判断：匹配它能做，但“这个项目的规模算不算超出等级”要你按具体标准核算——标准里的指标很多（高度、跨度、单体面积、合同额）。

指令二：注册人员一致性检查

以下是公司资质标准要求的注册建造师数量与专业，以及实际注册人员名单（姓名、证书编号、专业、注册单位、社保缴纳单位）。请检查：①注册人数是否满足资质标准；②专业是否匹配；③社保缴纳单位是否为本公司；④同一人是否在多家企业注册。列出不满足项。

产出：人员一致性检查表。

判断：检查它能做，但“挂证”的认定还要看考勤、工资发放、实际到岗情况。

指令三：五证完整性核查

以下是房地产项目的五证清单（证名、证号、发证机关、发证日期、证载内容）。请核对：①五证是否齐全；②证载的项目名称、位置、规模是否一致；③预售许可证的预售范围与实际销售是否一致；④各证的发证时间顺序是否合理（用地规划→工程规划→施工许可→预售）。

产出：五证核查表。

判断：核查它能做，但“这个证载内容与实际是否一致”要你到现场核。

自检

建筑企业

• [ ] 资质类别、等级、有效期核了吗？
• [ ] 在建项目有没有越级承接？
• [ ] 注册建造师数量、专业满足资质标准吗？社保在本公司吗？
• [ ] 四库一平台上的业绩与公司提供的一致吗？
• [ ] 有没有转包、违法分包、挂靠？
• [ ] 安全生产许可证在有效期内吗？
• [ ] 农民工工资专用账户、实名制、工资保证金都办了吗？
• [ ] 有没有被列入黑名单、欠薪名单？

房地产企业

• [ ] 每个项目五证齐全吗？
• [ ] 预售资金进监管账户了吗？有挪用吗？
• [ ] 土地和在建工程抵押情况查清了吗？
• [ ] 已售未交付的规模多大？监管账户余额够交付吗？
• [ ] 有没有违规销售、虚假宣传被处罚？
• [ ] 土地有没有被认定闲置？