专题九　主要资产

一句话

东西是不是它的、能不能用、有没有被别人押着。

查什么

• 土地：权证、用途、出让或划拨、剩余年限、抵押、查封
• 房屋：权证、规划许可、施工许可、竣工验收、消防验收
• 租赁：出租方权属、租期、租金、转租权、装修归属
• 设备：购置发票、付款、融资租赁、所有权保留、抵押
• 在建工程：立项、用地、规划、施工、验收进度
• 存货：盘点、权属、质押
• 资产保险

怎么查

1. 权证 + 登记：房产证只证明权属，不显示抵押查封，必须查登记
2. 现场看：文件上有的厂房，现场是不是这个厂房、是不是在用
3. 看合规链：土地 → 规划 → 施工 → 竣工 → 消防，每一环都要有
4. 看租赁：出租方有没有权出租、租期够不够、有没有登记备案

常见坑

坑一：集体建设用地上的厂房。 无法办证、不能抵押、有被认定违建的风险。

坑二：划拨土地未办出让。 转让受限，要补缴出让金。

坑三：房产证有，但规划用途与实际用途不符。 工业用地建了办公楼。

坑四：融资租赁设备被当作自有资产。 所有权在租赁公司。

2023 至 2026 的变化

• 不动产登记“带押过户”推广，抵押状态查询更重要
• 工业用地“标准地”出让附带投资强度、亩均税收等考核

WorkBuddy 怎么接

可以：把土地房屋权证、抵押登记、租赁合同、设备清单整理成资产台账，标出“有权证但未查抵押”“有租赁但无出租方权属”的项。

不可以：判断资产价值与处置可行性。

自检

• [ ] 每处不动产都查了抵押、查封吗？
• [ ] 建设合规链（规划、施工、竣工、消防）齐吗？
• [ ] 租赁的出租方有权出租吗？租期够吗？
• [ ] 设备所有权是目标公司的吗？